Location et prêt

Dernière modification : 13 novembre 2018

Généralités

OUI. En revanche, il devra, lors du prochain Conseil municipal, indiquer aux élus qu’il a fait usage de cette délégation. S’il prend une décision municipale, celle-ci devra être transmise au contrôle de légalité. Dans le cas contraire, c’est le bail qui devra être transmis.

Bail d’habitation et bail conventionné

Le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 a fixé un montant maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail pour les logements situés dans les Communes où s'applique la taxe sur les logements vacants. Dans le département des Pyrénées-Atlantiques, les Communes concernées sont les suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz.

Le décret du 28 juin 2018 prolonge ces dispositions pour la période du 1er août 2018 au 31 juillet 2019.

Décret n°2018-549 du 28 juin 2018 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (J.O., 30 juin 2018)

La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, permet aux Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) et aux Communes volontaires de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location.

Le décret du 19 décembre 2016 définit les modalités règlementaires d’application de ces deux régimes, la finalité étant d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne.

Les deux arrêtés du 27 mars 2017 fixent trois formulaires CERFA relatifs :

  •   à la déclaration de mise en location : CERFA 15651*01 ;
  •   à la demande d’autorisation préalable de mise en location : CERFA 15652*01 ;
  •   à la déclaration de transfert d'autorisation préalable de mise en location en cours de validité : CERFA 15663*01.

Ils sont accompagnés de notices explicatives.

Décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location (J.O., 21 décembre 2016)

Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de déclaration de mise en location de logement (J.O., 4 avril 2017)

Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de demande d'autorisation préalable de mise en location de logement et au formulaire de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en location de logement (J.O., 4 avril 2017)

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, régissant les baux d’habitation, prévoit qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. L’arrêté du 13 décembre 2017, applicable aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018, vient préciser le contenu de cette notice.

Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (J.O., 20 décembre 2017)

 

 

 

En application de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les personnes morales (dont les Communes et les EPCI) n’ont pas le droit de demander une caution à une personne autre que les organismes fixés par décret, exception faite lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas des bourses universitaires.

Le décret n°2009-1659 du 28 décembre 2009 prévoit que les organismes pouvant apporter leur cautionnement sont :

  • les fonds de solidarité pour le logement et fonds locaux prévus aux articles 6 et 7 de la loi du 31 mai 1990 ;
  • les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L.313-1 du Code de la construction et de l'habitation agréés ;
  • les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 ;
  • tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

OUI. L’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 indique en effet qu’« Est réputée non écrite toute clause : […] 

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ; ».

NON. En matière de bail d'habitation, aucune loi ne prévoyant la possibilité de se rétracter, le contrat est donc définitivement formé dès sa signature. En conséquence, le locataire qui, après avoir signé son contrat, ne souhaite plus prendre le logement en location, devra donc donner congé à son bailleur en respectant un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines hypothèses (mutation, perte d’emploi, etc.). Ainsi, même s’il n’occupe pas le bien, il devra payer le loyer pendant la durée du préavis.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 indique que "lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

  • au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, c’est-à-dire qui ne vivait pas avec ;
  • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
  • au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
  • aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire".

OUI. Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. Cependant, la révision prendra effet au jour de sa demande (en mars dans le cas présent) ; elle n’est donc pas rétroactive.

NB : ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

OUI. Le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur (article 7 g) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’obligation de s’assurer est impérative. Le défaut d’assurance caractérise un manquement grave de nature à justifier la résiliation du bail.

Il est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire lorsque celui-ci en fait la demande (article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

OUI. Tous les lieux d’habitation doivent être équipés d’un détecteur de fumée. Le coût d’achat et d’installation du matériel est supporté par le propriétaire du logement tandis que son entretien relève du locataire (article L.129-8 du Code de la construction et de l’habitation).

Au moins un détecteur de fumée doit être installé au plafond dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres (article 1er de l’arrêté du 5 février 2013 relatif à l'application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du Code de la construction et de l'habitation). S’il y a plusieurs niveaux, il est recommandé d’en installer au moins un par étage.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois (article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

  • Dans les Communes situées en zones tendues ;
  • En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
  • Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
  • Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement social.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé.

NB : les délais susmentionnés s’appliquent également dans le cas d’un bail conventionné.

NON. Le congé signé par un seul des co-titulaires du bail ne vaut que pour celui qui l’a délivré (y compris en présence d’époux) et doit être établi dans les conditions prévues par le contrat de location. Celui qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires.

Le départ de l’un d’eux ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. La signature d’un avenant au bail est indispensable pour établir le contrat au(x) seul(s) nom(s) de ce(s) dernier(s).

La loi 24 mars 2014, dite loi ALUR, précise qu’un locataire doit indiquer au bailleur, lors de la restitution des clés, l’adresse de son nouveau domicile. A défaut, il ne pourra se prévaloir des pénalités de retard instaurées par la loi si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie en temps utile. En effet, ces pénalités ne sont dues "lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile".

Depuis la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, cette règle s’applique pour un bail à venir mais aussi pour toute location nue ou en meublé en cours, quelle que soit la date de signature du bail ou du contrat.

Le locataire qui a donné congé doit verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.

En pratique, le montant exact des loyers et charges pouvant être réclamé à ce locataire doit s’apprécier au vu des règles de calcul du délai de préavis, et de l’article 641 du Code de procédure civile.

Par exemple, si un locataire donne congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 juin, les loyers et les charges sont dus jusqu’au 5 septembre inclus (avec 5/30ème du loyer et des charges pour le mois de septembre).

NON. Sans état des lieux de sortie établi contradictoirement, aucune somme ne pourra être retenue. En conséquence, il faut établir l’état des lieux en présence du locataire, soit à défaut par un huissier de justice.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sinon deux mois (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

OUI. Le Conseil municipal doit se prononcer sur la résiliation de la convention. La délibération sera ensuite adressée à la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) au moins 6 mois avant l’échéance. Sans résiliation expresse de la Commune, la convention se renouvellera par périodes de 3 ans.

Bail à ferme

A défaut d’écrit, les baux conclus verbalement sont réputés conclus pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions du contrat type établi dans chaque département par la commission consultative des baux ruraux. Il appartient à celui qui se prévaut de cette durée de faire la preuve de l’existence du bail.

Réponse ministérielle, J.O., Sénat, 25 janvier 2018, p.300, Q. n°2039

Il faut tenir compte en général de la surface des terres.

  • Bail à ferme : lorsque la superficie des terres louées est supérieure à un hectare ou à cinquante ares (5 000 m²) dans les Communes classées en zone de montagne, le bail est soumis au statut des baux à ferme, avec pour conséquence principale que la durée minimale du bail est de 9 ans et que le preneur bénéficie du droit au renouvellement lorsque le contrat parvient à expiration, ainsi que, dans certaines conditions, du droit de préemption en cas de vente du bien loué.
    Conformément aux dispositions de l'article L.411-11 du Code rural et de la pêche maritime, le loyer (fermage) doit être fixé en monnaie entre des minima et des maxima établis chaque année par arrêté préfectoral. Le fermage est indexé sur un indice national des fermages publié chaque année fin septembre-début octobre.
  • Bail de petite parcelle : lorsque la superficie des terres louées est inférieure à un hectare ou à cinquante ares (5 000 m²) dans les Communes classées en zone de montagne, le bail est soumis aux dispositions de l'article L.411-3 du Code rural et de la pêche maritime relatif aux baux de petite parcelle, avec pour conséquences principales que sa durée, les conditions de son renouvellement ainsi que son loyer sont fixés librement entre les parties. Rien n’empêche de se soumettre volontairement aux dispositions plus restrictives du bail à ferme.

Les règles d’attribution sont fixées à l’article L.411-15 du Code rural et de la pêche maritime qui dispose "qu’une priorité est réservée aux exploitants qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d'installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées à l'article L331-2 du présent code, ainsi qu'à leurs groupements". 

Ceci revient à dire que si parmi les candidats, il n’y a aucun exploitant bénéficiant de la Dotation d’installation aux Jeunes Agriculteurs (DJA), la Commune peut choisir entre les exploitants de la Commune qui remplissent les conditions légales pour exploiter. Il faut savoir que la qualité d’"exploitant de la Commune" implique nécessairement l’exploitation de biens sur le territoire de celle-ci mais la loi ne prévoit pas que le siège de l’exploitation de l’intéressé ni son domicile y soient situés.

NON.  Le Maire ne peut se voir attribuer un bail à ferme postérieurement à son élection. Il peut toutefois conserver les baux conclus antérieurement à son élection, et ce, jusqu’à l’expiration de leur durée, voire être autorisés à renouveler ses baux en cours de mandat, dès lors que ce renouvellement ne s’accompagne pas de modification substantielle des clauses des baux.

Les élus qui n’exercent aucun contrôle sur la gestion des terrains de la Commune (pas de délégation dans le domaine de la gestion du patrimoine communal), ont, quant à eux, totale liberté pour conclure de tels contrats.

Les élus qui peuvent être considérés comme ayant un intérêt direct ou indirect à la gestion ou à l’attribution des biens communaux doivent s’abstenir de participer aux débats et vote du Conseil municipal (ex. : liens familiaux).

Les sanctions en cas de manquement à ces règles sont de deux natures :

-      administrative : nullité de la délibération ;

-      pénales : emprisonnement et amende pour l’élu concerné.

NON. C’est strictement interdit par l’article L.411-74 du Code rural et de la pêche maritime.

Il convient d’adresser 3 originaux des baux au service de l’enregistrement du Centre des Finances Publiques dont dépend la Commune. Le service de l’enregistrement en garde un et renvoie à la Commune les deux autres originaux. L’enregistrement d’un bail à ferme est cependant facultatif.

A défaut d’accord amiable, la contribution du preneur à la taxe foncière est fixée à 20%. Par accord amiable, le preneur peut prendre à sa charge une fraction plus élevée mais qui ne peut représenter la totalité de la taxe foncière.

OUI. En effet, l’article L.411-35 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l'article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l'agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d'un pacte civil de solidarité du preneur participant à l'exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d'agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. »

Cette opération devra faire l’objet d’un acte de cession.

Par ailleurs, le cessionnaire a les mêmes obligations au regard du contrôle des structures que le preneur lors de la conclusion du bail. A ce titre, il doit :

- faire connaître la superficie et la nature des biens qu’il exploite (ceci doit apparaître dans le bail) ;

- obtenir, le cas échéant, l’autorisation d’exploiter.

Tout preneur qui entend ne pas renouveler le bail doit notifier sa décision au propriétaire 18 mois au moins avant son expiration. A défaut de congé, le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans (article L.411-55 du Code rural et de la pêche maritime).

Depuis la loi du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt, la durée maximale des conventions "S.A.F.E.R." est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition.

A l'expiration du bail, lorsqu'il excède une durée de six ans, le propriétaire ne peut donner à bail rural, dans les conditions de l'article L.411-1, le bien ayant fait l'objet de la convention, sans l'avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au preneur en place.

On considère donc que la convention passée avec la S.A.F.E.R. confère au locataire un droit de préférence à deux conditions :

- le propriétaire doit envisager de conclure un bail rural soumis au statut du fermage

- et le bail consenti par la S.A.F.E.R. doit avoir eu une durée excédant six ans.

En conséquence, dans le cas présent, l’agriculteur est prioritaire pour l’attribution d’un bail à ferme.

Bail commercial

La détermination du loyer relève de la liberté contractuelle, en vertu de l’article 1134 du Code civil. Si l’article L.145-33 du Code de commerce précise certes que le loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux, le texte ne vise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés. La fixation du loyer initial est donc entièrement libre.

On peut, à cet égard, se référer aux loyers pratiqués dans l’immeuble et/ou le secteur concerné (prix du marché), en tenant compte de l’emplacement des locaux et de leur configuration.

En pratique, on peut naturellement tenir compte de la « valeur locative » des locaux pour fixer un "juste loyer". On peut se référer, à cet égard, aux critères légaux pris en compte pour la détermination de cette valeur locative : caractéristiques des locaux, destination des lieux, obligations respectives du bailleur et du locataire, facteurs locaux de commercialité et prix couramment constatés dans le voisinage.

Location-gérance

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls (article L.144-1 du Code de Commerce).

Par ce contrat, le propriétaire d'un fonds de commerce loue celui-ci (et non le seul local commercial).

La distinction principale entre le bail commercial et la location-gérance tient au fait que dans le bail commercial, c’est le locataire qui est propriétaire du fonds de commerce tandis que dans le cadre de la location-gérance c’est le bailleur qui est propriétaire du fonds.

Le contrat de location-gérance doit être publié sous forme d’extrait  ou d’avis dans un journal habilité à recevoir les annonces légales, et ce dans les 15 jours de sa signature et de son expiration. Cette publication joue un rôle important dans l’exigibilité des dettes du loueur et dans sa responsabilité solidaire des dettes du gérant.

En effet, jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds, à l'exclusion des dettes délictuelles ou personnelles du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...), même liées à l'exploitation du fonds.

De même jusqu'à la publication du contrat, il est solidairement responsable avec l'exploitant du fonds des impôts directs (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, CFE...) établis en raison de l'exploitation de ce fonds. La TVA, étant un impôt indirect, n'est pas concerné. Enfin, lorsque le contrat de location-gérance prend fin, le bailleur est, en application de l'article L.1224-1 du Code du travail, dans l'obligation de reprendre les salariés, dans la mesure du moins où il retrouve la disposition d'un fonds de commerce exploitable.

Prêt à usage

Conformément aux dispositions des articles 1875 et suivants du Code civil, « le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge pour le preneur de la rendre après s'en être servi ». Ce contrat est essentiellement gratuit.

Selon l'article L.2211-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), « font partie du domaine privé [des personnes publiques les] biens immobiliers à usage de bureaux, à l'exclusion de ceux formant un ensemble indivisible avec des biens immobiliers appartenant au domaine public. » Dans le cas où un immeuble à usage de bureaux relèverait du domaine privé communal, sa mise à disposition à titre gratuit au profit de l’EPCI dans le cadre d’un prêt à usage est tout à fait envisageable.

En revanche, dans l'hypothèse où un immeuble à usage de bureaux relèverait du domaine public communal, l'article L.2125-1 du CG3P prévoit que son occupation ou son utilisation donne lieu au paiement d'une redevance. Par dérogation, l'autorisation d'occupation ou d'utilisation du domaine public peut être délivrée gratuitement dans les cas limitativement énumérés par ce même article. Si l'utilisation d'un immeuble de bureaux n'entre pas dans l'un des cas de dérogation prévus, cela fait obstacle à sa mise à disposition à titre gratuit.

Réponse ministérielle, J.O., Sénat, 23 août 2018, p.4349, Q. n°5176