Urbanisme opérationnel

Dernière modification : 24 juin 2021

Droit de préemption (DPU, ZAD, fonds de commerce)

Si le Maire décide de préempter, sa décision doit revêtir la forme d'un arrêté. En effet, une simple mention sur la déclaration d'intention d'aliéner, selon laquelle la Commune souhaite faire usage de son droit de préemption, est un acte sans effet juridique (CAA Marseille, 2 juillet 1998, n° 96MA02703). En outre, la décision du Maire doit être motivée en application de l'article L.210-1 du Code de l'urbanisme. 

Réponse ministérielle, J.O., Sénat, 19 décembre 2019, p.6256, Q. n°13219

NON. L’article L.210-1 du Code de l’urbanisme dispose que « les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L.300-1 ». Or, le Conseil d’Etat a considéré que nonobstant l'intérêt général qui s'attachait à ceux-ci, les travaux d'amélioration de la sécurité d'une voie communale, ne présentaient pas en eux-mêmes, compte tenu de leur objet et de leur consistance, le caractère d'une opération d'aménagement au sens de l'article L.300-1 du Code de l'urbanisme. Ainsi, il n’est pas possible d’instituer un droit de préemption urbain en vue d’améliorer la sécurité de l’intersection.

CE, 30 juillet 1997, n°160949

NON. En effet, s’agissant de la délégation du droit de préemption, le Conseil d’Etat a précisé que « la définition par le conseil municipal des conditions d’exercice de la délégation ne concerne, en tout état de cause, pas la délégation au maire lui-même de l’exercice du droit de préemption urbain », et qu’ainsi le Conseil municipal qui avait « délégué au maire le pouvoir d’exercer le pouvoir d’exercer au nom de la commune le droit de préemption urbain, n’était pas tenu de fixer des conditions particulières à cette délégation ». C’est en réalité pour la subdélégation par le Maire du droit de préemption, au titre de l’article L.213-3 du Code de l’urbanisme, que le Conseil municipal devrait fixer des conditions.

CE, 2 mars 2011, Commune de Bretignolles-sur-Mer, n°315880

NON. En effet, l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme prévoit que seules les Communes dotées d'un plan d'occupation des sols, d'un plan local d'urbanisme ou d’une carte communale peuvent, par délibération, instituer le droit de préemption urbain. Par conséquent, une Commune qui est soumise au règlement national d’urbanisme (RNU) ne peut pas le mettre en place. Elle peut en revanche instituer un droit de préemption au sein d’une Zone d’Aménagement Différé (ZAD). Dans ce cas, la Commune délibère pour décider du principe de la création de la ZAD, de son périmètre et demande au Préfet de créer cette dernière (par arrêté préfectoral). Le Préfet peut d’ailleurs déléguer le droit de préemption (dont le titulaire initial est l’Etat) au profit de la Commune.

Deux situations sont possibles :

  • Si le bien est partiellement situé dans une zone de préemption : la collectivité ne peut préempter que la partie située en zone de préemption (article L213-2-1 du Code de l’urbanisme). En revanche, le propriétaire pourra exiger que la collectivité se porte acquéreur de l’ensemble du bien (réquisition d’emprise totale). Cette possibilité n’est cependant pas offerte pour les biens aliénés par adjudication.
  • En revanche pour un bien situé entièrement dans une zone de préemption : il n’est pas possible de préempter une partie seulement du bien ; la collectivité doit acquérir l’ensemble. 

NON. Il ne peut être institué que dans les zones U et AU. En revanche, le Département peut l’instituer au titre des espaces naturels sensibles.

Il s’agit d’un périmètre délimité par le Conseil municipal à l’intérieur duquel les ventes de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux font l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner, la Commune pouvant alors décider de préempter (article L.214-1 du Code de l’urbanisme).