Relations de voisinage

Dernière modification :  8 octobre 2018

Le droit d'échelle, également dénommé « tour d'échelle », est une construction jurisprudentielle qui reconnaît au propriétaire d'un immeuble le droit de disposer d'un accès temporaire au fonds voisin afin d'effectuer les travaux nécessaires à la conservation de sa propriété. Cette faculté peut être établie par voie conventionnelle ou être autorisée par le juge en l'absence d'accord entre les parties. Les juridictions apprécient strictement les conditions dans lesquelles un droit d'échelle peut être reconnu. Un tel droit ne peut en principe être accordé qu'afin d'effectuer des travaux d'entretien et de réparation indispensables pour sauvegarder un immeuble existant. Certaines décisions de première instance ont néanmoins pu reconnaître l'existence d'un droit d'échelle pour la réalisation de travaux de finition, comme le crépissage ou la pose d'un enduit, sur un ouvrage nouvellement construit. En outre, le demandeur doit justifier de l'impossibilité d'effectuer les travaux sans accéder au fonds voisin, cet accès ne pouvant être admis par pure commodité, ni même dans un objectif d'économie. A défaut d'accord entre les propriétaires, le juge détermine les modalités de passage, la marge d'empiètement et le temps d'intervention qui doivent être limités au minimum nécessaire. Par ailleurs, le propriétaire voisin qui subit le droit d'échelle est en droit d'obtenir l'indemnisation des préjudices causés par l'intervention (trouble de jouissance, dégradations éventuelles occasionnées à sa propriété).

Réponse ministérielle, J.O., Assemblée Nationale, 29 novembre 2016, p.9845, Q. n°98209

Les règles en la matière sont définies aux articles 671 à 673 du Code civil :

Article 671 : "Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers".

La règle générale est donc la suivante : 
- Distance de 2 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres ;
- Distance de 0,5 mètre pour les plantations dont la hauteur est inférieure ou égale à 2 mètres.

NB : il n’existe pas de hauteur légale pour les arbres en dehors de la règle des 2 mètres pour les arbres implantés à moins de 0,5 m de la propriété voisine. Bien entendu, la hauteur ne doit pas constituer par elle-même un trouble de voisinage (perte d’ensoleillement) ou être susceptible de causer un dommage à autrui (chute de l’arbre).

Article 672 : "Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.
Si les arbres meurent ou s'ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu'en observant les distances légales".

Article 673 : "Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible".

En réalité, l’article 103-2 du Règlement Sanitaire Départemental prévoit que "les travaux de bricolage ou de jardinage réalisés par des particuliers à l’aide d’outils ou d’appareils susceptibles de causer une gêne pour le voisinage en raison de leur intensité sonore, en particulier tels que tondeuses à gazon à moteur thermique, tronçonneuse, perceuses, raboteuses ou scies mécaniques, etc. ne peuvent être effectués qu’après avoir pris toutes les mesures utiles pour préserver le repos et la tranquillité du voisinage. Si malgré ces mesures, tout risque ne peut être écarté, ces travaux ne pourront être exécutés que :

- Les jours ouvrables de 8h30 à 12h et de 14h30 à 19h30 ;

- Les samedis de 9h à 12h et de 15h à 19h ;

- Les dimanches et jours fériés de 10h à 12h".

NON. En effet, l’article 647 du Code civil dispose que « Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682 [terrain enclavé]» Ainsi, le fait de clore sa propriété constitue une simple faculté.

Par dérogation, un cahier des charges de lotissement peut imposer de clôturer les terrains (contrairement à un règlement de lotissement).

L’article 640 du Code civil prévoit que :

« Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.

Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.

Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur ».

NON. Le brûlage à l’air libre des ordures ménagères et de tous autres déchets est interdit, de même que l’utilisation d’incinérateur individuel de jardin (article 84 du Règlement Sanitaire Départemental). Il n’existe pas de dérogation à ces dispositions dans le département des Pyrénées-Atlantiques. L’infraction à cette règle constitue une contravention de 3ème classe pouvant atteindre 450 €.

OUI. Le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) prévoit ainsi que :

  • « Les propriétaires et les occupants d’un immeuble bâti ou non bâti sont tenus d’assurer dans le cadre de leurs obligations respectives, un entretien satisfaisant des terrains, des bâtiments, de leurs abords et des clôtures. Les travaux d’entretien doivent être exécutés périodiquement et toute détérioration imprévue de nature à porter préjudice à la santé des personnes, doit faire sans délai, l’objet d’une réparation au moins provisoire » (article 32) ;
  • « Les immeubles bâtis ou non bâtis ne devront pas, soit par eux-mêmes, soit par les conditions dans lesquelles ils sont utilisés contribuer à attirer et faire proliférer insectes, vermines et rongeurs ou créer une gêne, une insalubrité, un risque d’épidémie ou d’accident pour le voisinage » (article 89 bis).

 En cas de non-respect de ces dispositions, il appartient au Maire d’appeler le propriétaire au respect de la réglementation, puis de le mettre en demeure d’effectuer les travaux nécessaires en cas d’inobservation de ces prescriptions et de dresser le cas échéant un procès-verbal d’infraction transmis au procureur de la République aux fins de poursuites. Il est à noter que l’infraction aux règles du RSD constitue une contravention de 3ème classe pouvant atteindre 450 €.

Par ailleurs, l’article L.2213-25 du Code Général des Collectivités Territoriales dispose que « Faute pour le propriétaire ou ses ayants droit d'entretenir un terrain non bâti situé à l'intérieur d'une zone d'habitation ou à une distance maximum de 50 mètres des habitations, dépendances, chantiers, ateliers ou usines lui appartenant, le maire peut, pour des motifs d'environnement, lui notifier par arrêté l'obligation d'exécuter, à ses frais, les travaux de remise en état de ce terrain après mise en demeure. » L’intervention du Maire n’est pas, dans ce cas-là, liée à des motifs de salubrité mais à des motifs d’environnement. 

Les règles en la matière sont définies aux articles 682 à 685-1 du Code civil :

  • Article 682 : « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner. »

  • Article 683 : « Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique.
    Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé. »

  • Article 684 : « Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.
    Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable. »

  • Article 685 : « L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans d'usage continu. 
    L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable. »
  • Article 685-1 : « En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l'article 682.
    A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice. »

L’article 153-4 du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) prévoit que « Sans préjudice de l’application des documents d’urbanisme existant dans la commune ou de cahiers des charges de lotissement, l’implantation des bâtiments renfermant des animaux doit respecter les règles suivantes :

  • Les élevages porcins à lisier ne peuvent être implantés à moins de 100 m des immeubles habités ou habituellement occupés par des tiers, des zones de loisirs et de tout établissement recevant du public ;

  • Les autres élevages, à l’exception des élevages de type familial, et de ceux de volailles et de lapins, ne peuvent être implantés à moins de 50 m des immeubles habités ou habituellement occupés par des tiers, des zones de loisirs et de tout établissement recevant du public, à l’exception des installations de camping à la ferme ;

  • Les élevages de volailles et de lapins ne peuvent être implantés à une distance inférieure à 25 m pour les élevages renfermant plus de 50 animaux de plus de 30 jours et à 50 m pour les élevages renfermant plus de 500 animaux de plus de 30 jours, des immeubles habités ou habituellement occupés par des tiers, des zones de loisirs ou de tout établissement recevant du public, à l’exception des installations de camping à la ferme ;

  • Les élevages non visés par le présent article, dont l’élevage de type familial, c’est-à-dire l’élevage dont la production est destinée à la consommation familiale ou à l’agrément de la famille (chiens, chats, oiseaux, etc.) sont soumis pour leur conception et leur implantation aux dispositions de l’article 26 et de l’article 153-3 du présent règlement. »    

Il convient de noter que les élevages de type familial ne se voient pas imposer de règles de distance d’éloignement mais sont soumis aux dispositions suivantes :

  • Article 26 : « Sans préjudice des dispositions réglementaires les concernant, les installations renfermant des animaux vivants notamment les poulaillers, clapiers et pigeonniers doivent être maintenus constamment en bon état de propreté et d’entretien. Ils sont désinfectés et désinsectisés aussi souvent qu’il est nécessaire ; les fumiers doivent être évacués en tant que de besoin pour ne pas incommoder le voisinage. » 

  • Article 153-3 : « La conception et le fonctionnement des établissements d’élevage ne doivent pas constituer une nuisance excessive et présentant un caractère permanent pour le voisinage. En particulier, la situation des points les plus nuisants, l’orientation des bâtiments et de ses ouvertures, leur position par rapport aux vents dominants et leur situation géographique et topographique doivent être prises en compte, lors de leur conception pour minimiser les risques de nuisances. Les gérants et propriétaires, les usagers et occupants habituels ou occasionnels des immeubles, des zones de loisirs et de tout établissement recevant du public, ne peuvent se prévaloir des éventuels inconvénients (bruits, odeurs) occasionnés au voisinage des établissements d’élevage, dès lors que ceux-ci sont implantés, aménagés et exploités conformément au présent règlement ainsi qu’à toutes les réglementations en vigueur s’y rapportant. »

L’article 159-1 du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) indique que l’épandage est interdit à moins de 35 mètres des berges des cours d’eau à caractère permanent (ou à moins de 10 mètres dans le cas d’épandage de fumiers ou de déjections solides d’origine animale si les conditions permettent d’éviter des entraînements de déchets vers les points d’eau).

L’article 159-2-1 RSD prévoit quant à lui que « L’épandage est interdit à moins de 

200 m pour les produits d’élevage porcin, veaux en batterie et volailles en claustration ;

- 100 m pour les produits des autres élevages

des immeubles habités ou habituellement occupés par des tiers, des zones de loisirs et des établissements recevant du public. Si des lisiers, purins et eaux résiduaires sont désodorisés ou enfouis dans les meilleurs délais par une façon culturale superficielle, cette distance peut être diminuée sans toutefois être inférieure à 50 m. »