Location et prêt

Dernière modification : 15 mai 2018

Généralités

OUI. En revanche, il devra, lors du prochain Conseil municipal, indiquer aux élus qu’il a fait usage de cette délégation. S’il prend une décision municipale, celle-ci devra être transmise au contrôle de légalité. Dans le cas contraire, c’est le bail qui devra être transmis.

Bail d’habitation et bail conventionné

La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et aux communes volontaires de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location.

Le décret du 19 décembre 2016 définit les modalités règlementaires d’application de ces deux régimes, la finalité étant d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne.

Les deux arrêtés du 27 mars 2017 fixent trois formulaires CERFA relatifs :

  •   à la déclaration de mise en location : CERFA 15651*01 ;
  •   à la demande d’autorisation préalable de mise en location : CERFA 15652*01 ;
  •   à la déclaration de transfert d'autorisation préalable de mise en location en     cours de validité : CERFA 15663*01.

Ils sont accompagnés de notices explicatives.

Décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location (J.O., 21 décembre 2016)

Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de déclaration de mise en location de logement (J.O., 4 avril 2017)

Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de demande d'autorisation préalable de mise en location de logement et au formulaire de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en location de logement (J.O., 4 avril 2017)

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, régissant les baux d’habitation, prévoit qu'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. L’arrêté du 13 décembre 2017, applicable aux congés délivrés à compter du 1er janvier 2018, vient préciser le contenu de cette notice.

L’arrêté du 27 janvier 2018 corrige une erreur marginale dans la notice que doit délivrer le bailleur au locataire en raison de sa décision de reprendre le logement. A cet effet, lorsqu’un un nouvel acquéreur signifiera un congé pour reprendre le logement, il ne pourra le faire qu’à l’issue de la première reconduction du bail en cours, lorsque le terme de ce dernier est de moins de 3 ans (et non de deux ans).

Un exemple, issu de l’arrêté : pour un contrat de location arrivant à échéance le 31 mai 2017, lorsque le logement a changé de propriétaire le 1er mars 2015, le congé pour vendre pourra être notifié, si le bailleur est une personne physique, au plus tard le 30 novembre 2019, soit six mois avant le terme de la première reconduction, qui intervient le 31 mai 2020 (voir point 2-2-2 de la notice figurant en annexe de l’arrêté du 13 décembre 2017).

Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (J.O., 20 décembre 2017)

 

Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement – rectificatif - (J.O., 27 janvier 2018)

 

 

NON. En matière de bail d'habitation, aucune loi ne prévoyant la possibilité de se rétracter, le contrat est donc définitivement formé dès sa signature. En conséquence, le locataire qui, après avoir signé son contrat, ne souhaite plus prendre le logement en location, devra donc donner congé à son bailleur en respectant un préavis de trois mois, réduit à un mois dans certaines hypothèses (mutation, perte d’emploi, etc.). Ainsi, même s’il n’occupe pas le bien, il devra payer le loyer pendant la durée du préavis.

La loi 24 mars 2014, dite loi ALUR, précise qu’un locataire doit indiquer au bailleur, lors de la restitution des clés, l’adresse de son nouveau domicile. A défaut, il ne pourra se prévaloir des pénalités de retard instaurées par la loi si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie en temps utile. En effet, ces pénalités ne sont dues "lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile".

Depuis la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, cette règle s’applique pour un bail à venir mais aussi pour toute location nue ou en meublé en cours, quelle que soit la date de signature du bail ou du contrat.

Les délais sont les mêmes que dans le cas d’un bail d’habitation régi par la loi du 6 juillet 1989. Ainsi, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. La loi précitée prévoit toutefois un certain nombre de cas dérogatoires permettant de réduire ce délai à un mois pour des considérations tenant à la situation professionnelle du locataire, à son état de santé ou à sa situation sociale.

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 indique que "lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

  • au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, c’est-à-dire qui ne vivait pas avec ;
  • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;
  • au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
  • aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire".

Le locataire qui a donné congé doit verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.

En pratique, le montant exact des loyers et charges pouvant être réclamé à ce locataire doit s’apprécier au vu des règles de calcul du délai de préavis, et de l’article 641 du Code de procédure civile.

Par exemple, si un locataire donne congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 juin, les loyers et les charges sont dus jusqu’au 5 septembre inclus (avec 5/30ème du loyer et des charges pour le mois de septembre).

OUI, la Cour de cassation considère que la "renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction ou du silence de son titulaire". Elle précise que "l’acceptation de la remise des clés et l’établissement d’un état des lieux de sortie, qui n’établissent que la libération des lieux, ne suffisent pas à caractériser la renonciation non équivoque du bailleur aux loyers dus par le locataire jusqu’au terme du délai de préavis".

En conséquence, la restitution des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie avant la fin du préavis ne valent nullement renonciation du bailleur à réclamer les loyers jusqu’à son terme.

NON. Sans état des lieux de sortie établi contradictoirement, aucune somme ne pourra être retenue. En conséquence, il faut établir l’état des lieux en présence du locataire, soit à défaut par un huissier de justice.

Bail à ferme

A défaut d’écrit, les baux conclus verbalement sont réputés conclus pour une durée de 9 ans, aux clauses et conditions du contrat type établi dans chaque département par la commission consultative des baux ruraux. Il appartient à celui qui se prévaut de cette durée de faire la preuve de l’existence du bail.

Réponse ministérielle, J.O. Sénat, 25 janvier 2018, p. 300, Q. n°2039

Les règles d’attribution sont fixées à l’article L.411-15 du Code rural et de la pêche maritime qui dispose "qu’une priorité est réservée aux exploitants qui réalisent une installation en bénéficiant de la dotation d'installation aux jeunes agriculteurs ou, à défaut, aux exploitants de la commune répondant aux conditions de capacité professionnelle et de superficie visées à l'article L331-2 du présent code, ainsi qu'à leurs groupements". 

Ceci revient à dire que si parmi les candidats, il n’y a aucun exploitant bénéficiant de la Dotation d’installation aux Jeunes Agriculteurs (DJA), la Commune peut choisir entre les exploitants de la commune qui remplissent les conditions légales pour exploiter. Il faut savoir que la qualité d’"exploitant de la commune" implique nécessairement l’exploitation de biens sur le territoire de la commune mais la loi ne prévoit pas que le siège de l’exploitation de l’intéressé ni son domicile y soient situés.

NON,  le Maire ne peut se voir attribuer un bail à ferme postérieurement à son élection. Il peut toutefois conserver les baux conclus antérieurement à son élection, et ce, jusqu’à l’expiration de leur durée, voire être autorisés à renouveler ses baux en cours de mandat, dès lors que ce renouvellement ne s’accompagne pas de modification substantielle des clauses des baux.

Les élus qui n’exercent aucun contrôle sur la gestion des terrains de la commune (pas de délégation dans le domaine de la gestion du patrimoine communal), ont, quant à eux, totale liberté pour conclure de tels contrats.

Les élus qui peuvent être considérés comme ayant un intérêt direct ou indirect à la gestion ou à l’attribution des biens communaux doivent s’abstenir de participer aux débats et vote du conseil municipal (ex. : liens familiaux).

Les sanctions en cas de manquement à ces règles sont de deux natures :

-      administrative : nullité de la délibération ;

-      pénales : emprisonnement et amende pour l’élu concerné.

Depuis la loi du 13 octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt, la durée maximale des conventions "S.A.F.E.R" est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition.

A l'expiration du bail, lorsqu'il excède une durée de six ans, le propriétaire ne peut donner à bail rural, dans les conditions de l'article L. 411-1, le bien ayant fait l'objet de la convention, sans l'avoir préalablement proposé dans les mêmes conditions au preneur en place.

On considère donc que la convention passée avec la S.A.F.E.R. confère au locataire un droit de préférence à deux conditions :

- le propriétaire doit envisager de conclure un bail rural soumis au statut du fermage

- et le bail consenti par la S.A.F.E.R doit avoir eu une durée excédant six ans.

En conséquence, dans le cas présent, l’agriculteur est prioritaire pour l’attribution d’un bail à ferme.

Il convient d’adresser 3 originaux des baux au service de l’enregistrement du Centre des Finances Publiques dont dépend la commune. Le service de l’enregistrement en garde un et renvoie à la commune les deux autres originaux. L’enregistrement d’un bail à ferme est cependant facultatif.

NON. C’est strictement interdit par l’article L.411-74 du Code rural et de la pêche maritime.

Bail commercial

La détermination du loyer relève de la liberté contractuelle, en vertu de l’article 1134 du Code civil. Si l’article L.145-33 du Code de commerce précise certes que le loyer doit correspondre à la valeur locative des locaux, le texte ne vise que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés. La fixation du loyer initial est donc entièrement libre.

On peut, à cet égard, se référer aux loyers pratiqués dans l’immeuble et/ou le secteur concerné (prix du marché), en tenant compte de l’emplacement des locaux et de leur configuration.

En pratique, on peut naturellement tenir compte de la « valeur locative » des locaux pour fixer un "juste loyer". On peut se référer, à cet égard, aux critères légaux pris en compte pour la détermination de cette valeur locative : caractéristiques des locaux, destination des lieux, obligations respectives du bailleur et du locataire, facteurs locaux de commercialité et prix couramment constatés dans le voisinage.

Location-gérance

La location-gérance est un contrat par lequel le propriétaire d'un fonds de commerce ou d'un établissement artisanal en concède totalement ou partiellement la location à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls (article L.144-1 du Code de Commerce).

Par ce contrat, le propriétaire d'un fonds de commerce loue celui-ci (et non le seul local commercial).

La distinction principale entre le bail commercial et la location-gérance tient au fait que dans le bail commercial, c’est le locataire qui est propriétaire du fonds de commerce tandis que dans le cadre de la location-gérance c’est le bailleur qui est propriétaire du fonds.

Le contrat de location-gérance doit être publié sous forme d’extrait  ou d’avis dans un journal habilité à recevoir les annonces légales, et ce dans les 15 jours de sa signature et de son expiration. Cette publication joue un rôle important dans l’exigibilité des dettes du loueur et dans sa responsabilité solidaire des dettes du gérant.

En effet, jusqu'à la publication du contrat de location-gérance, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds, à l'exclusion des dettes délictuelles ou personnelles du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...), même liées à l'exploitation du fonds.

De même jusqu'à la publication du contrat, il est solidairement responsable avec l'exploitant du fonds des impôts directs (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, CFE...) établis en raison de l'exploitation de ce fonds. La TVA, étant un impôt indirect, n'est pas concerné. Enfin, lorsque le contrat de location-gérance prend fin, le bailleur est, en application de l'article L.1224-1 du code du travail, dans l'obligation de reprendre les salariés, dans la mesure du moins où il retrouve la disposition d'un fonds de commerce exploitable.