Bail d’habitation et bail conventionné

Dernière modification :  2 octobre 2019

Généralités

Le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017 a fixé un montant maximum d'évolution des loyers d'un logement nu ou meublé en cas de relocation ou de renouvellement du bail pour les logements situés dans les Communes où s'applique la taxe sur les logements vacants. Dans le département des Pyrénées-Atlantiques, les Communes concernées sont les suivantes : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz.

Le décret du 26 juillet 2019 prolonge ces dispositions pour la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2020.

Décret n°2019-802 du 26 juillet 2019 relatif à l'évolution de certains loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail, pris en application de l'article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (J.O., 28 juillet 2019)

La loi du 24 mars 2014, dite loi ALUR, permet aux Etablissements Publics de Coopération Intercommunale (EPCI) et aux Communes volontaires de définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques, pour lesquels la mise en location d’un bien par un bailleur est soumise à une autorisation préalable ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat de location.

Le décret du 19 décembre 2016 définit les modalités règlementaires d’application de ces deux régimes, la finalité étant d'améliorer la lutte contre l'habitat indigne.

Les deux arrêtés du 27 mars 2017 fixent trois formulaires CERFA relatifs :

  •   à la déclaration de mise en location : CERFA 15651*01 ;
  •   à la demande d’autorisation préalable de mise en location : CERFA 15652*01 ;
  •   à la déclaration de transfert d'autorisation préalable de mise en location en cours de validité : CERFA 15663*01.

Ils sont accompagnés de notices explicatives.

Décret n°2016-1790 du 19 décembre 2016 relatif aux régimes de déclaration et d'autorisation préalable de mise en location (J.O., 21 décembre 2016)

Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de déclaration de mise en location de logement (J.O., 4 avril 2017)

Arrêté du 27 mars 2017 relatif au formulaire de demande d'autorisation préalable de mise en location de logement et au formulaire de déclaration de transfert de l'autorisation préalable de mise en location de logement (J.O., 4 avril 2017)

Caractéristiques du logement

OUI. Tous les lieux d’habitation doivent être équipés d’un détecteur de fumée. Le coût d’achat et d’installation du matériel est supporté par le propriétaire du logement tandis que son entretien relève du locataire (article L.129-8 du Code de la construction et de l’habitation).

Au moins un détecteur de fumée doit être installé au plafond dans chaque logement, de préférence dans la circulation ou le dégagement desservant les chambres (article 1er de l’arrêté du 5 février 2013 relatif à l'application des articles R. 129-12 à R. 129-15 du Code de la construction et de l'habitation). S’il y a plusieurs niveaux, il est recommandé d’en installer au moins un par étage.

Mise en location

OUI. L’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 indique en effet qu’« Est réputée non écrite toute clause : […] 

g) Qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d'inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée ».

En application de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les personnes morales (dont les Communes et les EPCI) n’ont pas le droit de demander une caution à une personne autre que les organismes fixés par décret, exception faite lorsque le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas des bourses universitaires.

Le décret n°2009-1659 du 28 décembre 2009 prévoit que les organismes pouvant apporter leur cautionnement sont :

  • les fonds de solidarité pour le logement et fonds locaux prévus aux articles 6 et 7 de la loi du 31 mai 1990 ;
  • les organismes collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction prévue à l'article L.313-1 du Code de la construction et de l'habitation agréés ;
  • les associations auxquelles un fonds de solidarité pour le logement ou un fonds local accorde sa garantie en application des dispositions de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 ;
  • tous les organismes ou associations qui apportent, à titre gratuit, leur caution à un candidat à la location afin de favoriser son accès au logement.

L’article 432-12 du Code pénal dispose que dans les Communes comptant 3 500 habitants au plus, « les maires, adjoints ou conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire peuvent […] conclure des baux d'habitation avec la commune pour leur propre logement. Ces actes doivent être autorisés, après estimation des biens concernés par le service des domaines, par une délibération motivée du conseil municipal. […]

Pour l'application [de ce qui précède], la commune est représentée dans les conditions prévues par l'article L.2122-26 du code général des collectivités territoriales [Dans le cas où les intérêts du maire se trouvent en opposition avec ceux de la commune, le conseil municipal désigne un autre de ses membres pour représenter la commune, soit en justice, soit dans les contrats] et le maire, l'adjoint ou le conseiller municipal intéressé doit s'abstenir de participer à la délibération [débat et vote] du conseil municipal relative à la conclusion ou à l'approbation du contrat. En outre, par dérogation au deuxième alinéa de l'article L.2121-18 du code général des collectivités territoriales, le conseil municipal ne peut décider de se réunir à huis clos

NB : l’article L.2131-11 du CGCT : « Sont illégales les délibérations auxquelles ont pris part un ou plusieurs membres du conseil intéressés à l’affaire qui en fait l’objet, soit en leur nom personnel, soit comme mandataires ».

Autrement dit, la location d’un logement communal à un élu n’est pas admise dans les Communes de plus de 3 500 habitants.

Loyers et charges

OUI. Le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. Cependant, la révision prendra effet au jour de sa demande (en mars dans le cas présent) ; elle n’est donc pas rétroactive.

NB : ce dispositif est applicable aux révisions de loyer postérieures au 27 mars 2014.

Il est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire lorsque celui-ci en fait la demande (article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Droits et obligations des parties au bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 indique que «lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

  • au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l'article 1751 du code civil, c’est-à-dire qui ne vivait pas avec ;
  • aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;
  • au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
  • aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire».

Fin de la location (congé et expulsion)

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois (article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Le délai de préavis est toutefois d'un mois :

  • Dans les Communes situées en zones tendues ;
  • En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
  • Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
  • Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
  • Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement social.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé.

NB : ce préavis réduit bénéficie à la seule personne concernée par l’évènement, sauf à ce que le co-titulaire soit le concubin de l’intéressé. Dans ce cas, le concubin pourra quitter le logement au bout d’un mois au même titre que le locataire ayant donné congé (Réponse ministérielle, J.O., Sénat, 1er janvier 2004, p.29, Q. n°9426).

NON. Le congé signé par un seul des co-titulaires du bail ne vaut que pour celui qui l’a délivré (y compris en présence d’époux) et doit être établi dans les conditions prévues par le contrat de location. Celui qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires.

Le départ de l’un d’eux ne met pas fin au contrat qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux. La signature d’un avenant au bail est indispensable pour établir le contrat au(x) seul(s) nom(s) de ce(s) dernier(s).

La loi 24 mars 2014, dite loi ALUR, précise qu’un locataire doit indiquer au bailleur, lors de la restitution des clés, l’adresse de son nouveau domicile. A défaut, il ne pourra se prévaloir des pénalités de retard instaurées par la loi si le bailleur ne restitue pas le dépôt de garantie en temps utile. En effet, ces pénalités ne sont dues « lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».

Depuis la loi du 6 août 2015, dite loi Macron, cette règle s’applique pour un bail à venir mais aussi pour toute location nue ou en meublé en cours, quelle que soit la date de signature du bail ou du contrat.

Le locataire qui a donné congé doit verser les loyers et charges locatives durant toute la période du préavis sauf si le logement est occupé par un nouveau locataire, en accord avec le propriétaire.

En pratique, le montant exact des loyers et charges pouvant être réclamé à ce locataire doit s’apprécier au vu des règles de calcul du délai de préavis, et de l’article 641 du Code de procédure civile.

Par exemple, si un locataire donne congé par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 5 juin, les loyers et les charges sont dus jusqu’au 5 septembre inclus (avec 5/30ème du loyer et des charges pour le mois de septembre).

NON. Sans état des lieux de sortie établi contradictoirement, aucune somme ne pourra être retenue. En conséquence, il faut établir l’état des lieux en présence du locataire, soit à défaut par un huissier de justice.

Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, sinon deux mois (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

OUI. Le Conseil municipal doit se prononcer sur la résiliation de la convention. La délibération sera ensuite adressée à la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM) au moins 6 mois avant l’échéance. Sans résiliation expresse de la Commune, la convention se renouvellera par périodes de 3 ans.